Coronavirus: la sospensione del canone nella locazione commerciale. Brevi riflessioni giuridiche dal punto di vista del conduttore e del locatore

Coronavirus: la sospensione del canone nella locazione commerciale. Brevi riflessioni giuridiche dal punto di vista del conduttore e del locatore
Aprile 1, 2020 Avv. Simone Ferrari

Avv. Renato Amatteis

1) L’emergenza sanitaria legata al diffondersi del covid-19 è ormai emergenza economica e finanziaria. In forza dei provvedimenti emessi dalla pubblica autorità, da alcune settimane lo svolgimento di diverse attività è di fatto sospeso e la prospettiva è che tale blocco prosegua sino a tutto aprile, forse maggio. Una delle domande che più spesso vengono fatte dai soggetti che sono stati costretti a non svolgere, seppur provvisoriamente, la propria attività professionale, ovvero che, se autorizzati, hanno subito un forte calo degli incassi, è se sia possibile, in una locazione commerciale, non pagare il canone al locatore, ovvero ridurlo unilateralmente. Premesso che, essendo la tematica del tutto nuova, non vi sono precedenti giurisprudenziali in materia, proviamo ad esaminare il quesito giuridico dal punto di vista sia del conduttore sia del locatore ed a verificare se esistano possibili soluzioni.

2) L’ALTERAZIONE DELL’EQUILIBRIO CONTRATTUALE – Principio di diritto da tempo acquisito è che al conduttore non sia consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una diminuzione nel godimento del bene. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Il conduttore è dunque tenuto a corrispondere il canone di locazione, quale corrispettivo per il godimento del bene immobile, indipendentemente sia dall’andamento degli affari, sia dalla circostanza che faccia uso, o meno, dell’immobile.

Dal punto di vista del conduttore, l’applicazione di tale principio in una situazione di emergenza come quella attuale è ingiusta. Se c’è uno squilibrio tra le prestazione delle parti, infatti, esso è in sfavore del solo conduttore, che non può utilizzare l’immobile per la ragione per cui ha stipulato il contratto, e cioè esercitare la sua attività professionale. Viene cioè meno la causa del contratto, intesa quale funzione economico-sociale del rapporto giuridico.

Dal punto di vista del locatore, il canone è invece dovuto, in quanto al conduttore non è impedito l’uso del locale ma l’esercizio dell’attività professionale. Il locatore, nel mettere il locale a disposizione del conduttore, ha adempiuto alla propria obbligazione. L’impossibilità all’esercizio dell’attività professionale è imputabile alla pubblica autorità, non al locatore, e non è risolvibile per intervento dello stesso.

Vediamo ora quali siano i possibili rimedi a tale situazione di squilibro contrattuale.

3) RITARDATO VERSAMENTO DEL CANONE PER IMPOSSIBILITÀ SOPRAVVENUTA DELLA PRESTAZIONE – Secondo una prima tesi, il conduttore in una situazione d’emergenza come quella attuale è legittimato quantomeno a ritardare il pagamento del canone. L’art. 1256 c.c. prevede che l’obbligazione si estingua quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventi impossibile. Se tuttavia l’impossibilità, come nel caso di specie, è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. A sua volta, l’art. 1218 c.c. esclude la responsabilità del debitore in caso di richiesta di danni, da parte del creditore, per inadempimento o ritardo nell’esecuzione della prestazione oggetto del rapporto obbligatorio.

Dal punto di vista del locatore, tuttavia, tali articoli non sarebbero applicabili, in quanto ad essere impossibile è l’esercizio dell’attività professionale, mentre l’obbligazione del conduttore attiene al pagamento del canone.

4) OMESSO VERSAMENTO DEL CANONE – In merito all’applicabilità dell’art. 1218 c.c., è intervenuto il Decreto Legge n. 18/2020 (c.d. Decreto Cura Italia), che all’art. 91 ha integrato l’art. 3 del Decreto Legge n. 6/2020, prevedendo un comma 6 bis: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati od omessi adempimenti”.

Il fatto che l’esclusione della responsabilità debba essere, appunto, “valutata”, sembra significare che l’effetto liberatorio non sia affatto automatico, ma debba essere considerato da un Giudice, caso per caso, comparando gli interessi in gioco; d’altro canto, la norma pare introdurre la possibilità che il conduttore sia esonerato totalmente dall’obbligo di risarcire il danno (ossia, dal corrispondere l’importo dei canoni non versati durante l’epidemia) qualora le sue condizioni particolari possano indurre il Giudice a ritenere che l’inadempimento sia stato conseguenza diretta del rispetto delle prescrizioni legali emanate nel presente particolare momento.

5) RIDUZIONE DEL CANONE PER IMPOSSIBILITÀ PARZIALE DELLA PRESTAZIONE – Secondo un’ulteriore tesi, il conduttore avrebbe addirittura diritto alla riduzione del canone. A norma dell’art. 1464 c.c., che parla di impossibilità parziale della prestazione, quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.

Dal punto di vista del conduttore, la prestazione è divenuta impossibile, seppur parzialmente, perché egli non può utilizzare l’immobile per divieto dell’autorità e tale divieto, di fatto, neutralizza l’adempimento della prestazione dal parte del locatore. Da qui il diritto alla riduzione del canone.

Dal punto di vista del locatore, al contrario, tale articolo non può essere applicato, perché la prestazione del locatore è immettere il conduttore nella disponibilità del bene, non adoperarsi perché egli possa esercitare la sua attività professionale.

6) LA MINACCIA DI RECESSO DAL CONTRATTO O DI RISOLUZIONE PER ECCESSIVA ONEROSITÀ SOPRAVVENUTA – L’art. 27 della Legge n. 392/1978 prevede che, per gravi motivi, nelle locazioni commerciali il conduttore possa recedere dal contratto con preavviso di sei mesi. L’art. 1467 c.c., a sua volta, prevede che nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (quale, appunto, va considerata l’emergenza covid-19), la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto. A sua volta, la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Dal punto di vista del conduttore, la minaccia di chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c. può essere un valido strumento da utilizzare nella trattativa con il proprietario, al fine di spingerlo a concedere una riduzione del canone. Se è vero, infatti, che il conduttore non ha interesse ad ottenere la risoluzione del contratto, volendo proseguire nella propria attività dopo la fine dell’emergenza, è altresì vero che l’art. 1467 c.c. supera la necessità del preavviso di sei mesi prevista dall’art. 27 della Legge n. 392/1978, e può provocare, quindi, un forte ed immediato danno economico al proprietario, il quale, peraltro, a sua volta non dovrebbe avere interesse a porre fine al rapporto contrattuale, dato che, nell’attuale periodo di crisi, difficilmente troverebbe un altro conduttore disponibile a prendere in locazione l’immobile.

Dal punto di vista del proprietario, la normativa citata non lo obbliga a concedere la riduzione del canone. Inoltre, nel caso in cui venisse minacciato il recesso ex art. 27 della Legge n. 392/1978, va ricordato che esso comporterebbe un preavviso di sei mesi per gravi motivi; sarebbe onere del conduttore dimostrare tali gravi motivi, anche per il caso in cui l’emergenza dovesse rientrare in tempi brevi. Il conduttore sarebbe in ogni caso tenuto a corrispondere il canone per sei mesi di preavviso, tempo durante il quale il proprietario ben potrebbe cercare un altro soggetto cui affittare l’immobile. Nel caso in cui venisse minacciata la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c., occorre precisare che alla data odierna la situazione di crisi risulta limitata al solo mese di marzo 2020 e non è detto che proseguirà nei prossimi mesi, ben potendo risolversi in tempi brevi. L’eccessiva onerosità sopravvenuta andrà quindi valutata dal Giudice in merito sia alla durata nel tempo, sia agli effetti che essa ha avuto in concreto sulle condizioni economiche del debitore.

7) IL PRINCIPIO DI EQUITÀ – Al di là dei ragionamenti giuridici svolti, il consiglio che si può dare, sia ai conduttori, sia ai locatori, è quello di procedere con equità in un’ottica di reciproca solidarietà. In ogni contratto a prestazioni corrispettive, come è quello di locazione, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. Tale principio si rinviene in numerosi disposti normativi. Nel già citato art. 1467 c.c. la parte può evitare la risoluzione del contratto chiesta dalla controparte per eccessiva onerosità sopravvenuta, offrendo una modifica del contratto sufficiente a ricondurlo ad equità. Nel successivo art. 1468 c.c., che invero parla di obbligazioni a carico di una sola parte, è lo stesso obbligato che può chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità. La riduzione o la sospensione del canone locatizio è prevista specificatamente per i vizi (art. 1578 c.c.), anche sopravvenuti (art. 1581 c.c.). In caso di riparazioni urgenti, se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento (artt. 1583-1584 c.c.).

Il principio di equità è dunque diffuso nella contrattualistica, anche in materia di locazione, ed è ragionevole supporre che, nella valutazione di una situazione di emergenza come quella attuale, probabilmente sarebbe applicato nei tribunali. È pertanto legittima e giustificata una richiesta di riduzione del canone da parte del conduttore. Tale richiesta necessita, però, di un riscontro positivo da parte del locatore, poiché, se così non fosse, non vi sarebbe altra via se non quella di un contenzioso giudiziale dagli esiti tutt’altro che scontati per entrambe le parti.

8) IPOTESI DI RIDUZIONE DEL CANONE – Una logica ispirata all’equità dovrebbe indurre a ritenere corretta una divisione al 50% tra le parti del costo della locazione (o, forse più correttamente, del danno). Con tale percentuale, le parti si troverebbero a condividere in parti eguali gli effetti di una situazione che non è imputabile a nessuna di esse. Da un punto di vista normativo, in base all’art. 65 del c.d. Decreto Cura Italia, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (il credito d’imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del DPCM 11 marzo 2020). Il conduttore potrebbe pertanto chiedere – in via bonaria – la riduzione del 40% del canone per la mensilità di marzo (e per le mensilità successive, se tale normativa dovesse venire confermata). Da un punto di vista fiscale, infine, proprietari ed inquilini possono accordarsi per la riduzione del canone di locazione, registrando la scrittura privata tramite il Modello 69. In questo modo, il proprietario eviterà di pagare le imposte sui canoni non riscossi. Per la registrazione non sono dovute imposte, ma è necessario allegare il testo dell’accordo. Si raccomanda, in ogni caso, di consultare l’Agenzia delle Entrate per confermare la vigenza di tale disposizione normativa di carattere fiscale alla data di lettura del presente articolo.